民事類
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買賣物之瑕疵擔保責任及權利行使合法與否
2018-07-28
最高法院105年度台上字第973號民事判決要旨
按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（本院五十年台上字第一五五○號判例參照）。查系爭房地有天花板漏水、熱水器水管阻塞、抽風管破損、排水較慢、壁癌、浴室門無法上鎖、抽油煙機無接設管線等瑕疵，為原審所確定之事實；且上訴人於被上訴人解除系爭買賣契約前，曾發函要求被上訴人修繕，另再發函向被上訴人主張同時履行抗辯，經被上訴人分別於一○二年一月十四日、同年月十七日收受上開函文，亦經原審列為兩造不爭執之事項，苟上訴人應為之給付與被上訴人所負之瑕疵補正或損害賠償責任，二者間並非顯然不相當時，上訴人即非不得就其應為之給付全部行使同時履行抗辯權，俾促使買賣雙方依債務本旨履行，並確保買受人在不違反誠信原則之情形下，得以取得完全無缺之標的物。乃原審遽認上訴人不得以系爭房地有瑕疵而行使同時履行抗辯權，被上訴人得合法解除系爭買賣契約云云，依上說明，已屬速斷。
次依系爭買賣契約第二條之約定，兩造就系爭房地買賣共同委由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）辦理價金信託履約保證，並簽訂第一建經價金信託履約保證申請書，依該申請書第三條第三項約定：「買賣標的產權移轉登記予甲方（指上訴人），且甲方以買賣標的向金融機關申貸之款項業經撥款完成，甲方『無法律上之原因』未依約將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款之情事時，經乙方（指被上訴人）依約履行催告程序，逾期甲方仍不履行，並依法解除買賣契約」等語，似見上訴人如有法律上之原因，而未依約將貸款匯入履約保證專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款，被上訴人並不得據以解除系爭買賣契約。如果無訛，則上訴人以系爭房地有上述瑕疵，並經其行使同時履行抗辯權而未指示銀行核撥貸款辦理代償或拒絕將貸款匯入履約保證專戶，能否謂無法律上之原因？亦非無疑。原審見未及此，逕認上訴人有先辦理抵押代償並將代償餘款匯入履約保證專戶之義務，被上訴人得依系爭買賣契約第四條第四項之約定解除契約，進而為上訴人不利之論斷，亦有可議。
